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如何做到商铺价格提高立竿见影?
发表时间: 2019-09-28 09:39:50      访问数量: 26

如何做到商铺价格提高立竿见影?

商业地产产品研发


在地段,规模以成定势的前提条件下,如何提高商业项目价格,已成为大家想去做的事,特别是“供大于求”的情况下。大家经常去做的三个方法:

1、靠营销去包装,靠销售员去“吹嘘”,发现这条道路越来越走不通了。

2、以招商为道具,引进品牌租赁商,给投资者讲故事,这条道路也越来越行不通了。

3、以商管来提升坪效,达到价值提升,可是时间周期长(2-3年),企业现金流不能支撑,而且即使有资金支撑,能以“工匠精神”做商管的团队却极少见。


 


营销/招商/运营,这三个方面的成本皆是千万元级别的,费用高且不太落地。那么大家可以把注意力和方法转移到最前短“产品研发”这个环节以及执行中的“策略制定方法”这两个大的方面,来提高商铺价格。



第一大方面,产品研发阶段升值:

1、业态精准选择;2、建筑精准设计;3、空间赋能;4、竞争对手。

一、业态选择方面来提价。

A、不同业态皆有不同的租金承受范围,租金价差明显,比如同等地段、品牌服务租金800元/㎡,餐饮可能租金承受力为500元/㎡,这会导致铺面售价差在20000元/㎡。(以5%的可报率定价)

B、在业态类别已清楚的情况下,若做好业态精确的百分比,也能提高租金10%-15%的范围,这也是可行的,道理就是尽量避开“同质化面积”竞争。

二、建筑精准设计方面来提价。

A、首先是设施设备的精准,一方面物业建筑成本浪费,另一方面缩小建筑公摊率。公摊率的缩小范围有3%-5%,这是项目的核心利润之一。

B、销售划铺与招商运营划铺。这两者之间“提前配合”(毕竟“建筑一消”和“经营二消”是有很多矛盾点的)减少返工,减少招商阻碍达到节约成本,节约时间,利润提升,这需要建筑精准配合业态落位和符合“二消”规范。

C、利用好坡地和容积率规则,达到商铺使用面积等于或者大于建筑面积。毕竟十几万元每年的销售价与建筑三、四千万元每年的成本比较,是划算的。


 


三、空间赋能来提价。

公共空间、广场、退露台预留。这些不仅仅是用钱,而且这还是创收的工具,增加公共空间与各铺面的共享性是可行的。

若以租金100元/㎡的常规铺面来计算,达到公共空间的共享性或预留再使用,则租金在基础上调10元/㎡是很落地的,那么销售价格可上调2400元/㎡。

四、竞争对手,选好策略来提价。

“差异化竞争”不是首选战略,先找区域内价格高的项目,选高价格项目来综合评估:硬件、管理配套、规模、人员团队、能竞争尽量竞争;10余年前的购物中心或专业市场,一般有很多缺点的,加入“升级项目”的思维通常能竞争赢。退而求其次,再选差异化战略,做静“单品项目”或“增添市场空白”也是方法。



第二大方面

1、法务系统化:招商/销售/运营以“自转”转接三环节来节省时间,控风险。

2、总价租金不变,提高单价租金。

这个第二大方面,在此不做详细分析。

供稿:鉴正伟业(中国)咨询顾问中心。











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